2月27日，首批商业不动产REITs项目已有6单获得交易所反馈，距离项目申报不到一个月的时间，其中还包括了春节假期，进展可谓迅速。

从2025年12月31日商业不动产REITs开启试点至今，已有14单项目在沪深交易所申报，合计拟募资规模在400亿元左右。按照现有速度，首批项目有望很快上市，这也标志着中国公募REITs市场正式进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展阶段。

在其中，一股“上海力量”颇为引人注目。

上海拿下多个第一

REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，翻译成中文就是不动产投资信托基金。它的运作模式，是通过募集社会投资者的资金，投向各个不动产，并由专业机构管理运营不动产，再将产生的租金、增值等绝大部分收益按比例分配给投资者。它像一架连接资产与资本的桥梁——可以帮助企业将不动产转换为现金流，盘活存量资产。同时降低了普通投资者参与不动产投资的门槛，激活了社会资本。

首批商业不动产REITs项目参与主体包括央企、地方国企、民企、外企，底层资产涵盖商业综合体、零售、酒店、办公等。

值得注意的是，目前申报的14单商业不动产REITs，多数与上海有关。
原始权益人（不动产项目的原所有人）方面，位于上海的企业共7单，包括锦江国际集团、上海地产集团、陆家嘴集团、光大安石、崇邦、华住、吾悦顺瑞等，占到所有项目半数，全国数量第一。

底层资产（不动产项目）方面，涉及上海资产的共5单，分别是上海地产的鼎保、鼎博大厦，陆家嘴的晶耀前滩，光大安石的静安大融城，崇邦的嘉亭荟城市生活广场，华住的江桥万达桔子水晶酒店，全国数量第一。

同时，从底层资产估值（申报稿）来看，上海资产估值合计120.33亿元，全国规模第一。

三大优势形成上海力量

上海拿下多个第一，在市场看来并不意外。“这是上海自身优势的直接体现。”一位业内人士坦言。

首先，上海的区位优势无可复制。商业不动产REITs的租金收益和资产增值逻辑更加市场化，资产区位质量、租户结构稳定性都是投资者最为关注的要素。

比如陆家嘴集团的晶耀前滩项目，位于浦东新区前滩国际商务区，是上海新兴的核心商圈，办公楼与商场的出租率均超过93%。项目更以“甲级写字楼+商业综合体”形式，开创了商业不动产REITs混合业态先例。

同时，上海企业对于REITs普遍持开放探索的态度，同时也有转型的需求。尤其是上海国企积极参与，成为推动商业不动产REITs的关键力量。

首批申请中，上海地产集团、锦江国际集团、陆家嘴集团等国企率先发力。申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，均坐落于城市核心商圈，核心运营指标都较为稳健，符合商业不动产REITs“成熟稳定”的要求。这种积极的参与，是上海国资对于盘活存量不动产的进一步探索，也是国企服务国家战略、助力资本市场创新的责任担当。

此外，作为国际金融中心，上海金融基础设施和金融机构的集聚优势，更是这次领先一步的关键。

首批14单中，有13单是申报在上海证券交易所。上交所目前是全国REITs的核心市场，截至2025年底，在上交所上市的REITs已超过50单，全市场占比超过70%，总市值近1500亿元。

作为上海的头部券商，国泰海通此次也是表现亮眼。作为财务顾问，国泰海通参与了4单商业不动产REITs的申报。国泰海通相关业务负责人表示，商业不动产REITs具有重要标志性意义，资本市场服务实体经济的深度和广度得到进一步拓展。这一创新为持有优质商业不动产的企业提供了市场化退出渠道，推动行业向“重运营、强回报”模式转型，也提高了资本市场制度的适应性。

据悉，后续还有不少企业在积极筹备申报商业不动产REITs发行。2026年，中国商业不动产REITs将在“上海力量”的助力下，稳步前行。