基础设施建设是稳投资的重要手段，继续做好能源、交通、水利等基础设施投融资，是2023年金融领域面临的一项重大课题。

近年，我国能源、交通、水利等基础设施投融资的发展水平跃上新台阶，形成多元化投融资模式。比如，在PPP模式、专项债券+市场化融资、企业战略重组、延长项目合作期限、资产证券化（ABS）、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方面都进行了有益探索。其中，从增强政府投资的引导性和精准性，鼓励和吸引社会资本投入等方面看，基础设施领域不动产投资信托基金可以说是一颗闪亮的新星。

目前，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。基础设施领域不动产投资信托基金是基础设施领域有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段。当前，我国基础设施领域不动产投资信托基金市场进入发展新阶段，已初步形成一定规模效应和示范效应，在促进盘活存量资产、扩大有效投资、优化资产配置和服务实体经济等方面的价值逐步显现。

运行稳定回报良好

不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是指在交易所公开上市交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产或其权益转化为流动性较强证券的标准化金融产品。REITs在国际资本市场已有60多年历史，市场发展迅速、产品相对成熟，具有定期高比例分红、上市流通、享受税收优惠，资金主要投资于可产生持续、稳定租金或收益的不动产、突出产业化运营管理等主要特征。我国正在探索走出一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

2022年，支持基础设施REITs扩容提质的政策措施密集落地。2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出推动基础设施REITs健康发展，鼓励更多符合条件的项目发行上市；5月27日，证监会与国家发改委联合印发《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，支持条件成熟的地区推出保障性租赁住房REITs项目，正式启动相关试点工作。

2022年数据显示，REITs市场进入常态化发行新阶段，截至2022年年底，共批准25只公募REITs产品，上市24只，募集资金801亿元，总市值约850亿元，回收资金带动新项目投资额4250亿元，家数、市值和带动投资总额分别增长27.3%、95.0%、62.5%，年内发行项目公众认购倍数基本都在100倍以上。投资者以配置型机构投资者为主，涵盖银行、保险、券商等。

REITs的优异表现吸引了投资者的关注。专家表示，公募REITs可作为分散投资风险的重要手段，公募REITs底层资产通常为基础设施等项目，与股票、债券不同，有利于分散投资风险。未来随着公募REITs市场逐步完善，投资者还可以通过养老计划、FOF基金等产品间接参与。

REITs试点得到市场认可，初步形成了一定规模效应和示范效应，这与制度设计密切相关。证监会副主席李超说：“在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。在二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，目前上市REITs日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。”

证券交易所也在积极做好健全基础制度，做好技术保障。上海证券交易所通过借鉴股票、基金、债券和境外REITs监管实践，研究起草了REITs审核、发行、上市交易和持续监管等配套规则和制度流程，形成较为完善的REITs配套制度。同时，充分借鉴ETF和债券市场的成熟经验，建立健全REITs做市制度，并在首批项目中平稳试行。及时部署上线REITs电子申报系统、网下发行系统、信息披露网站和独立行情板块，改造了交易系统和业务系统，做好全流程的技术系统保障。

全面带动有效投资

“基础设施REITs对扩大有效投资的作用逐步显现。目前已发行的项目中，用于新增投资的净回收资金约330亿元，可带动新项目总投资超过4200亿元，对合理扩大有效投资具有重要的示范意义。”全国政协农业和农村委员会副主任张勇表示。

REITs产品与基础设施领域需求天然匹配。自改革开放以来，我国基础设施投资快速增长，取得了非常大的成绩。但长期以来，中国基础设施的投融资存在过度投资且效益不一、融资渠道狭窄且自有资金缺乏、资本退出困难等结构性问题，制约着基础设施行业持续健康发展。中国基础设施投融资体制亟待创新融资方式，完善定价机制，提高资源配置效率。

“基础设施REITs可深度融合产业资本和金融资本，并通过资本市场的公司治理、信息披露及市场约束机制，促进企业从重资产持有者向专业运营管理者转型，提高基础设施项目的运营管理效率，提高发展质量。”证监会相关部门负责人表示，REITs中等风险、中等收益的特征，可弥补资本市场金融产品的短板，通过发行REITs引入战略投资者和公众投资者，拓宽了国有企业混合所有制改革的新路径，可有效调动各方参与基础设施建设和国有企业改革的积极性。

“中国经济经过20多年的高速发展，积累的公路、铁路、产业园区、仓储物流等基础设施资产超过35万亿元。这些存量资产资金占用大、回收周期长，就像页岩油一样储量巨大但开采难度极高，以传统方式难以消化。REITs的设计，将不动的资产分解为流动的

权益份额，既降低了投资门槛，又能为投资者带来兼具股权和债权特征的复合化收益。”中国建设银行董事长田国立表示。

专家表示，基础设施REITs的发展，对于满足“长钱”需求也意义重大。公募REITs对追求中长期稳健收益的机构投资者存在较强吸引力，可较好满足社保类基金、养老基金、企业年金、保险资金的配置需求。保险资金已积极参与REITs市场，从一级市场看，截至2022年11月底，保险公司合计获配116.56亿元，占首次发售金额的15.39%；从二级市场看，保险公司合计持有126.96亿元，占REITs市场规模的15.36%。社保类基金、养老基金、企业年金等长线资金投资REITs市场正在积极推动过程中。

推动基础设施建设

目前，我国基础设施累计投资额已达到百万亿元级别，REITs作为资产证券化产品，即便按1%的证券化率计算，也可以达到万亿元级的REITs市场规模。李超表示，证监会将重点做好保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

证监会将联合国家发展改革委进一步优化试点项目推荐、审核程序，统一审核理念和审核标准，提高工作效率，增强可预期性。明确大类资产审核和信息披露标准。总结试点经验，对产业园区、收费公路和仓储物流等实践较多的资产类型，按照“成熟一类、推出一类”的原则，明确审核及信息披露要求，并以适当方式向市场公开。完善市场化的询价定价机制。按照市场化、法治化原则，完善REITs发售业务规则，规范发行推介、询价、定价、配售行为。

“我们将稳步扩大范围，加大对保障性产业链、供应链、稳定保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。”上海证券交易所理事长邱勇说。上海证券交易所将进一步完善二级市场机制建设。一是建立以信息披露为中心的监管体系。完善定期报告和临时报告，强化对基础设施运营稳定及其变化内容的信息披露，持续提高信息披露透明度。与此同时，强化行业相关信息披露和风险揭示，进一步提高信息披露的针对性。二是完善流动性和定价效率增强机制。优化REITs做市商考核机制，为市场有效注入流动性，同时进一步提高做市商在市场极端情形下的作用，保障市场运行平稳有序。三是引入长期稳定收益的投资者。从全球市场看，专业机构投资者是REITs市场的主要参与者。从国内来看，需要逐步引入社保、企业年金等与REITs产品匹配的投资者类型，提升机构的积极性和参与度，引导长期理性投资。

业内专家表示，还要研究推动REITs立法。应借鉴境外成熟市场实践，在公司法、证券法的框架下，研究依托资产支持证券框架推动REITs立法；研究推动将REITs份额认定为国务院认定的其他证券，推动专门立法，系统构建符合REITs发展规律及中国国情的法规制度。