“关于在城市更新和存量盘活中引入社会力量参与和金融创新工具（REITs）的建议”的代表建议收悉，经研究，现将办理情况答复如下：

一、关于本市城市更新政策情况

2015年5月上海市政府批复《上海市城市更新实施办法》（以下简称《更新办法》）以来，上海市规划和自然资源局同年发布《上海市城市更新规划土地实施细则》（2017年完成修订）配套政策，初步形成编制、管控、实施、行动的更新工作体系。与此同时，按照“规划引领、有序推进、注重品质、公共优先、多方参与、共建共享”的原则，开展了渐进式、由点及面的城市更新行动，并逐渐实现向多元协作的治理转型。2020年计划开展《更新办法》的修订工作，本次修订工作以加强自上而下统筹引领和自下而上调动积极性相结合为主要方向，结合办法的修订，进一步提升完善城市更新的管理制度、法规政策、技术标准、组织实施的工作体系。《更新办法》的修订稿中，初步提出：鼓励搭建多元主体共同参与的城市更新项目实施平台，引导社会主体参与城市更新；市相关管理部门根据各自职能制定有利于城市更新实施的相关专业标准和配套政策；鼓励金融机构创新城市更新的金融政策等内容。近期将针对上述内容进一步听取意见，并将相关建议和意见纳入《更新办法》修订中。 

二、关于城市更新模式探索及成果

（一）加大财政支持力度

2018年，为支持社会资本参与本市城市更新及风貌保护工作，本市出台了一系列政策措施，主要包括：一是出台了历史风貌保护及城市更新专项资金管理办法，吸引社会资本参与本市历史风貌保护和城市更新。2018年，上海市财政局出台了《关于印发〈上海市历史风貌保护及城市更新专项资金管理办法〉的通知》，明确对社会资本参与本市历史风貌保护地块改造，由市级财政予以贷款贴息补助；二是通过注入现金资本金，发挥撬动作用，支持市属国企参与风貌保护工作。2018年市级财政以资本金方式注入上海地产集团，通过创新体制机制，进一步发挥功能性国企专业化运作优势。上述注入的资本金专项用于市政府确定的重点旧改地块中经甄别需要实施成片保留保护的相关投入、风貌保护区域内里弄房屋改造以及配套设施建设等。

（二）探索政企合作城市更新新模式

2018年10月成立由上海地产集团控股的上海城市更新建设发展有限公司，并与黄浦区金外滩集团、杨浦区城投集团、虹口区虹房集团、静安区北方集团等区属国资企业，投资成立了四个区级城市更新公司，具体负责旧改地块的改造实施，实现政企合作、市区联手、以区为主。新搭建的城市更新平台，上接政府战略要求、下接市场化运作，在加快城市更新问题上起到了关键作用。

2019年以来，上海城市更新建设发展有限公司已与国家开发银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等多家银行签署上海旧区改造项目银企战略合作协议，落实相应旧改资金授信额度，其中2019年、2020年将获得总计超过1000亿元的专项贷款。

2019年，上海城市更新建设发展有限公司参与的黄浦区乔家路地区、杨浦区江浦160街坊、静安区洪南山宅240街坊、虹口区17街坊等成片风貌保护地块改造已全面启动房屋征收改造工作，受益居民超过1.23万户。

三、关于鼓励金融工具创新充分盘活存量资产

不动产信托投资基金（以下简称REITs） 作为一种重大的金融创新，所代表的是一套全新的、更为健康的城市建设投融资模式, 对引导社会资本投资方向具有重要意义。目前有部分企业参考了国外成熟市场REITs的模式，通过房地产项目实现融资需求后回购房地产或仅是将房地产项目进行抵押融资，其实质是债务融资，因此称为类REITs。2018年4月，证监会、住建部发布《关于住房租赁资产证券化相关工作的通知》后，资本市场加快了住房租赁企业开展资产证券化及REITs试点进程。截至2020年3月，受理并通过的住房租赁资产证券化类REITs项目达到63个，金额将近1152亿元，为后续住房租赁公募REITs试点探索提供了一定借鉴经验。上述申报的资产证券化项目中，上海的企业包括3家，分别为上海地产、上海领昱公寓、上海世贸佘山置业，金额将近150亿元。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs的正式启动。上海部分基础设施不论是行业上还是区域上都属于国家政策支持之列，本市将积极推动包括证券公司、基金公司、律师事务所、会计师事务所等在内的社会力量积极参与REITs项目落地，通过调研、座谈会、课题研究等形式为REITs发展建言献策。基础设施REITs可以为资产规模比较大的基础设施项目拓宽融资渠道、吸引和调动社会资本、减轻政府的财政负担、降低融资成本、降低杠杆率、防范地方债务风险并为新建项目提供资金。基础设施REITs实现筹集资金后，鼓励筹资方向基础设施再投资，通过基础设施的新建、优化、升级等撬动城市更新有关的社会资金投资，完善城市配套功能、改善居民的生活水平和周边环境，加快城市更新速度，形成自我滚动投资开发、良性互动投资模式。

城市更新是综合性和系统性的工作，涉及规划土地、建设、产业、金融财税等多个方面，从国际经验来看，金融支撑、财税政策、实施机制等多策并举是促进城市更新的重要调节手段。建议中关于“引入社会资金参与、加强政企合作交流、鼓励金融工具创新”等建议对完善上海城市更新政策、推动城市健康可持续发展具有重要意义，后续相关政策制定和落实也希望继续得到代表关心和支持。

上海市地方金融监督管理局

2020年6月4日