近期公募REITs市场进入深度调整阶段。业内人士称，随着产品分派率提升、利好政策发布、市场化机制引入，多方面积极因素提升公募REITs长期投资价值，支撑后市表现。

  长期稳定高分派率体现公募REITs高性价比

  随着2024年开年公募REITs市场进一步回调，部分产品以市值计算的分派率不断攀升，凸显公募REITs长期配置价值。

  以保租房REITs为例，1月16日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）发布公告显示，基金持有的上海市杨浦区江湾社区和光华社区两个保障性租赁住房项目运营情况均较为稳健。如投资者在2024年1月15日通过二级市场交易买入该基金（假设买入价格2.822元/份），2024年分派率预计提升至4.63%，相比估值对应分派率4.28%已高出35bps。

  国泰君安城投宽庭保租房REIT底层基础设施资产为保障性租赁住房江湾社区和光华社区，稀缺的优质保租房资产和旺盛的住房需求将成为该项目出租率及收益的核心保障。

  就市场供需而言，两个社区均位于上海市杨浦区。同时社区毗邻上海城市副中心之一的江湾-五角场，地处杨浦区大创智重点功能区，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区，板块内国际知名企业和高科技企业众多，复旦大学、同济大学、上海财经大学等名牌高等院校林立，为社区带来了大量年轻高知客群，长期租赁意愿较强且支付能力较为稳定。

  就交通配套而言，两个社区步行可达地铁10号线，交通便利，并采用了高品质、标准化房屋装修，内部配备便捷齐全的生活配套设施和商业服务设施，周边紧邻各大商圈，满足租户的日常生活需求。

  就运管服务而言，作为城投宽庭品牌旗下保租房社区，由运营管理机构上海城投置业经营为两个社区提供统一的高标准运管服务。同时该项目采用了双向激励的市场化运营考核方式，在当期运营净收益超预期时运营管理机构可提取绩效运营管理费，不达预期时需相应扣减基础运营管理费。多层次的激励方案能够充分释放管理团队的运营积极性，促进整体资产运营效益提升。

  保租房REITs板块抗周期性突出 交易活跃度较高

  在已上市公募REITs的各大资产类型中，保租房板块的运营业绩表现尤其稳健。四只已上市保租房REITs产品均运营平稳，2023年三季度大部分底层资产的出租率维持在95%以上的较高水平，四只产品当期收入、可供分配金额均超过同期预测，前三季度可供分配金额累计完成率（年化）达109%以上，显现出较强的抗周期属性。

  此外，2023年内保租房REITs板块整体成交量、成交额占比均远高于保租房板块在整体公募REITs市场中的份额、市值占比，体现了保租房REITs具备高于市场平均的流动性。

  业内人士称，公募REITs自身具有风险收益适中的特征，且强制分红机制将底层资产运营收入转化为产品端预期收益，是适合长期持有的投资品类。随着近期市场波动，产品预计分派率出现大幅提升，已具备较高配置价值。

  由于公募REITs的投资价值体现在其稳定经营带来的持续现金分派和资产价值提升，依托于国家宏观经济的稳健增长，已上市产品2023年第3季度报告显示，多数项目经营表现已显示出良好的修复态势。同时，公募REITs自试点工作启动以来利好政策频出，后续FOF、社保基金等增量资金进场能够进一步提升市场流动性，提振市场信心。