日前，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将公募REITs纳入社保基金投资范围。

业内人士表示，此举有望发挥长期资金定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期流动性问题，丰富投资者结构。

发挥长线资金定价能力

根据征求意见稿，在投资比例方面，按成本计算，拟将REITs与股票等权益类金融产品统一进行比例管控，合计不得高于40%。

作为资本市场最重要的长期资金来源之一，社保基金发挥着资本市场“稳定器”和“风向标”作用。基金人士普遍看好纳入社保基金投资范围后，公募REITs市场将进一步实现高质量发展。

中金基金认为，此举一方面有助于扩大公募REITs参与主体范围，丰富投资者结构；另一方面将有效改善公募REITs二级市场流动性。

华夏基金表示，从中长期看，如果社保基金后续能够参与公募REITs配置（特别是二级市场配置），有望发挥长期资金定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期流动性问题，丰富投资者结构，支持我国公募REITs市场进一步扩容和可持续发展。从短期看，与7月多家公募基金发布公告将公募REITs明确纳入旗下部分公募FOF基金的投资范围有异曲同工之效，对提振市场信心和情绪、稳定投资者预期将发挥积极作用。

作为大类资产配置的选择之一，公募REITs具有相对独特的风险收益特征，与股票、债券产品关联性较弱。中金基金认为，将公募REITs纳入社保基金投资范围，有助于社保基金组合更好地分散风险。随着社保基金配置公募REITs，公募REITs产品的长期投资价值和资产配置价值或进一步得到广大投资者认可。

投资逻辑深刻转变

若社保基金参与公募REITs配置，将对公募REITs基金管理人的管理能力提出更高要求。中金基金表示，在公募REITs市场多元化发展背景之下，作为基金管理人，将致力于加深对市场、投资人需求的理解，设计出符合投资人预期的产品，不断提高对基础设施的运营管理水平，努力为投资人创造长期稳定收益，进一步促进行业高质量发展。

市场普遍认为，首批产品上市两年后，公募REITs市场投资逻辑已发生较为深刻的变化。中金公司在其最近发布的2024年公募REITs展望中表示，在告别了上市起始两年主要交易利率趋势的阶段后，2023下半年以来，公募REITs市场与股债市场出现边际脱敏，这可能表明新的逻辑关系正在构建。

展望未来发展趋势，中金公司认为有几点值得关注：第一，REITs的收益率或将在股债两端范围内演绎出其自身周期规律，市场估值中枢有望越辩越明，并且当前估值水平可能已与这一潜在中枢较为接近；第二，随着基本面证据逐步积累，或将带动各类资产利差水平继续调整，并使资产估值呈现进一步分化状态；第三，就中短期交易而言，除非分母端发生较为剧烈波动，否则分子端是大部分时段的主要矛盾。总体而言，2024年或仍是价值发现深化时期。