政务公开 结果公开 建议提案答复
上海市地方金融监督管理局信息公开
对市十五届人大三次会议第0975号代表建议的答复

信息来源:市地方金融监管局      发布时间:2020-06-23       [打印本页][纠错]

 “关于给予城市更新类项目投融资政策支持的建议”的代表建议收悉,经研究,现将办理情况答复如下:

一、关于本市城市更新的现状、政策和相关实践

城市更新是市委、市政府改善民生、推动发展、促进社会和谐稳定的一项重要举措。城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新,并衔接金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域。

(一)现状情况

正如提案中提及的“上海大量存量用地以工业性质存在,工业用地的转型开发是上海城市更新非常重要的组成部分。”上海一直把城市中工业遗存的功能革新、工业用地的土地置换和存量盘活作为上海城市更新的重要一环,同时也作为目前城市规划、建筑设计、功能再造等领域的重点研究课题。为实现新一轮总体规划工业用地规模负增长目标,使城市发展从“扩张型增长”转变为“内涵型发展”,近年来上海在政策上持续探索推进,为落实提升土地利用效率、调整土地利用结构、提升城市建设品质提供支持与指引,也积累了许多成功案例。

(二)政策层面

自2015年以来,在《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》指导框架下,本市出台了包括《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》《上海市城市更新实施办法》等文件。随后,为进一步明确操作要求和标准,规范操作程序,市规划国土资源局研究制定了《上海市城市更新规划土地实施细则(试行)》,并在更新项目的实践应用中不断完善。2017年11月,经修订的《上海市城市更新规划土地实施细则》正式颁布执行,提出了“政府引导、双向并举”,规范了城市更新中旧区改造、工业用地转型、城中村改造,提供了政策层面的设计和引导。2018年12月,《上海市历史风貌保护和城市更新基金管理办法》正式颁布执行,在完善对历史风貌建筑保护机制的同时,加大财政资金扶持力度,并分别设立市、区历史风貌保护及城市更新专项资金予以支持。

(三)探索实践

上海自2016年起提速城市更新并推出四大行动计划,包括共享社区、创新园区、魅力风貌和休闲网络,分别从增加公共绿地和空间、促进传统工业园区转型与科创中心建设、推进特色历史风貌保护改造和打造慢行休闲空间四个方面来更新城市功能。在工业遗存转型改造实例方面,上海市一直在进行积极探索。2010世博会期间起,对原江南造船厂、南市发电厂等重要工业遗存改建的世博场馆给观众留下了深刻印象。近年来,8号桥产业创意园、M50、幸福里、1933创业园和红坊创意园等多个原市区工业旧址经过改造后均转型为具有代表性的创意产业园区,并取得了不错的社会和经济效益。

二、城市更新中的金融支持

一直以来,我局会同中央在沪金融管理部门积极鼓励和引导金融机构创新产品、细化服务,以市场化运行为基本原则,为城市更新提供金融支持。

(一)信贷支持方面

根据上海银保监局数据,截至2019年末,上海辖内银行机构对旧区改造贷款余额为2110.10亿元,保持积极稳定。由浦发银行牵头的上海地产三林楔型绿地城中村项目获贷款314亿元,成为上海单个旧改项目面积最大、总额最大的银团贷款项目。上海银行牵头推进虹口区旧区改造体量最大的17街坊项目于2019年7月实现首笔贷款投放。疫情期间,中国银行上海市分行持续推动银团贷款,助力启动杨浦区最大毛地出让定海129、130街坊旧区改造项目。

提案中提及“凡是原土地使用权人按照《上海市城市更新管理办法》审批程序进行规划调整转型开发的,金融机构应给予信贷支持,其部分土地转型费用及开发建设费用可以申请银行贷款,贷款额度不应纳入银行房地产类开发贷款总额度中”。根据人民银行和银监会在2007年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)中第二条明确指出“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”。 经咨询上海银保监局,土地转型费用性质与缴交土地出让金相同,按照政策规定用于土地的开发资金均须由房地产开发企业自有资金缴纳。出台这一房地产信贷管理通知,既是落实国家宏观调控政策的要求,更是加强银行业金融机构风险管理的内在需要。银保监会对商业银行用于此类资金的融资严格管理,每年均展开专项检查。

(二)其他融资方面

城市更新主体目前主要的融资渠道有银行贷款、专项债券、专项信托和城市更新基金。上海市城市更新融资中除前述银行旧改专项贷款以外,城市更新基金和专项债券均是重要组成部分。专项信托由于其周期较短、成本较高的性质与城市更新项目特征有所不符,因此鲜有应用实例。

上海在引入民间城市更新基金方面走在国内前列,政府角色从完全主导逐渐转为引导、放权开发商自主运营。2016年4月,上海设立“上海城创城市更新股权投资基金”,总规模约30亿元人民币,改造并运营了虹口城创园区等成功案例。随后设立的LTF-城市更新发展私募投资基金、上海杨浦滨江双创城市更新基金、上海建工安功股权投资基金等多支城市更新基金总规模超过200亿元,持续为上海城市更新添砖加瓦。

除银行贷款和城市更新基金以外,上海在城市更新专项债权融资上也不断探索。继太平洋保险资管与上海土储中心推出了不动产债权投资计划,平安保险资管与上海城投、上海久事的旧城改造债权计划后,更多保险机构也在跟踪研究险资参与旧区改造项目的合理方式。

城市更新是综合性和系统性的工作,涉及规划土地、建设、产业、金融财税等多个方面,您在建议中关于“鼓励城市更新主体成立城市更新基金,政府成立相应的引导基金适度投入,吸引民间和外资,实现中长期共同投资合作”等建议对完善上海城市更新政策、推动城市健康可持续发展具有重要意义,后续相关政策制定和落实也希望继续得到您的关心和支持。

上海市地方金融监督管理局

2020年6月10日


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